주택연금 장단점, 가입조건, 수령액, 신탁방식과 담보제공 차이 :: 1억 주택 소유 부모님 노후 준비로 괜찮은가?

 

60대 부모님 노후 자금 얼마나 마련할 수 있는지 알아보고 있는데요. 일단 연금부터 시작하고 있습니다. 저희 부모님이 받을 수 있는 연금은 총 4가지로 기초연금, 국민연금, 주택연금, 개인연금이 있는데요. 지난 포스팅에서는 기초연금 수급자격과 수령액을 알아봤고요. 오늘은 부모님 집을 담보로 평생 받을 수 있는 주택연금에 대해 알아보았습니다. 

 

부모님 노후 연금 챙기기

 

1. 기초연금

2. 국민연금

3. 연금저축펀드

4. 주택연금

 

  주택연금이란

 

집을 소유하고는 있지만 소득이 부족한 어르신들이 평생(종신지급) 또는 일정기간 동안(확정기간) 안정적인 수입을 얻을 수 있도록 집을 담보로 맡기고 자기 집에서 살면서 매달 국가가 보증하는 연금을 받는 제도입니다. 

 

 

 

  주택연금 가입조건

 

일반 주택연금과 우대형 주택연금 2가지를 비교해봤습니다. 아래 조건은 일반 주택연금 가입 자격이고요. 

• 부부 중 1명이 만 55세 이상
• 부부 중 1명이 대한민국 국민
• 부부 기준 공시 가격 기준 9억 원 이하 주택, 실거주 오피스텔, 노인복지주택
• 다주택자라도 합산 가격이 공시 가격 9억 원 이하면 가능
• 공시 가격이 9억 원 초과 2 주택자는 3년 이내 1 주택 팔면 가능
• 가입자 또는 배우자가 실제 거주

우대형 주택연금 자격조건은 부부 중 1명이 기초연금 수급자이고 1.5억 원 미만 주택일 경우입니다. 

• 부부 중 1명이 기초연금 수급자로 만 65세 이상
• 부부 기준 공시 가격 기준 1.5억 원 이하 1 주택 소유자

 

저당권방식과 신탁방식 비교 (출처: 주택금융공사)

 

 

  주택연금 월 수령액

 

주택연금 홈페이지에서 월지급금 예시를 볼 수 있습니다. 총 3가지를 가져와 봤는데요. 우선 지급받는 방식이 정액형, 혼합형 등이 있는데 매월 일정액이 나오는 정액형만 살펴봤어요. 오피스텔이나 노인복지주택의 경우는 일반주택보다 지급액이 조금 작더라고요. 자세한 가격은 주택연금 홈페이지에서 확인하실 수 있습니다. 

 

월 수령액을 보시기 전에 종신지급, 확정기간, 우대지급 이 세 가지 특징과 차이점을 아시면 좋을 것 같아 정리해보았습니다. 

종류	특징	비교
① 종신지급	평생 같은 금액으로 연금 수령
② 확정기간	- 확정기간방식은 부부 중 연소자가 만 55~74세인 경우에만 선택가능 - 부부 중 연소자의 나이에 따라 10년, 15년 20년이라는 기간을 선택해서 그 기간동안 연금 수령	확정기간이 짧고, 연소자의 나이가 많을수록 ①번의 종신지급보다 더 많은 연금을 받을 수 있다.
③ 우대지급	평생 같은 금액으로 연금 수령	우대조건 충족한다면 같은 나이, 주택가격 조건일 때 ①번의 경우보다 월 수령액을 20% 더 받을 수 있다.

 

 

① 일반주택 - 종신지급

 

부부 중 연소자가 70세, 3억 원 주택 보유 시 종신지급을 선택한 경우 매월 92만 1천원을 평생 받을 수 있습니다. 

저당권방식과 신탁방식 비교 (출처: 주택금융공사)

 

② 일반 주택 - 확정기간

 

부부 중 연소자가 70세, 3억원 주택 보유시 10년 동안만 연금을 받겠다고 선택한 경우 매월 159만 1천을 10년 동안 받을 수 있습니다. 위의 1번 종신 방식보다 약 66만 원을 더 수령하게 됩니다. 

주택연금은 평생 월정액으로 받을 수 있는 종신형과 확정기간 (10년, 15년, 20년)을 설정하고 월정액을 받을 수 있는 확정기간은 부부 중 연소자가 만 55세에서 74세인 경우에만 선택이 가능합니다. 

 

③ 일반 주택 - 우대지급

 

우대지급은 두 가지 조건이 있었죠. ① 부부 중 한 명이라도 기초연금을 받고 있어야 하고, ② 주택 가격이 1억 5천 미만인 1 주택자입니다. 같은 나이와 주택 가격인 경우, 1번 상황과 비교하면 20% 더 많이 받을 수 있습니다. 단, 집 값이 높지 않아서 매월 지급되는 연금은 크지 않습니다. 

 

(출처: 주택금융공사)

 

 

 

   1억 빌라 소유 시 시나리오

  

1억 일반 주택을 소유하고 계신 부모님은 우대조건에 맞기 때문에 6가지 시나리오를 모두 비교해봤습니다. 부모님이 지금 60세에 신청하면 23만 원 정도를 평생 받으실 수 있고, 70세가 된 시점에서 신청을 하면 1억 주택을 담보로 평생 동안 한 달에 34만 원, 15년 동안만 받을 시 39만 원을 받을 수 있다고 합니다. 

 

종류	월 지급금 (1억, 연소자 70세 기준)	월 지급금 (1억, 연소자 60세 기준)
① 일반주택 - 종신지급	30만원	21만원
② 일반 주택 - 확정기간 (15년)	39만원	31만원
③ 일반 주택 - 우대지급	34만원	23만원

 

 

2020년 통계청 자료를 보면 65세 이상 고령인구가 812만 5천 명이라고 하는데 주택연금 가입자는 8만 1천 명 정도라고 합니다. 이는  60세 이상 자가가구 기준 약 2% 수준이라고 하는데요. 생각보다 많지 않은 분들이 주택연금을 받고 계시지 않은 것 같습니다. 아래 평균을 보면 부부 연소자 기준 72세가 3억 정도 주택을 담보로 월 100만 원정도의 주택연금을 받는다고 하는데요. 저희 부모님도 월 100만 원 정도 주택연금이 나온다면 신청을 생각해 보겠는데 한 달에 30만 원 수준이고 아직 근로소득이 있는 상황이라 주택연금은 다른 노후자금을 마련해본 후에 다시 생각을 해봐야겠습니다. 

 

주택연금 이용현황 (출처: 주택금융공사)

 

 

부동산에 대부분의 자산이 묶여 있고 다른 소득원이 적거나 없다면 주택연금은 부모님 세대에게 괜찮은 노후연금이 될 수 있을 것 같다는 생각에는 동의합니다. 주택연금 연간 누적 가입자수를 보니 누적 가입자수 추이가 상승하고 있긴 하네요. 

 

주택연금 연간 누적 가입자수  (출처: 주택금융공사)

 

 

  주택연금 가입하면 주택 소유권이 넘어가나?

 

주택연금을 신청한 주택은 부모님 두 분 모두 돌아가시면 주택금융공사로 소유권이 넘어가는 걸로 알고 있었는데요. 그런 게 아니라, 부모님이 살아계실 때까지는 신청 당시 수령액을 매월 받다가, 부모님 한 분이 돌아가시면 그 배우자에게 계속 같은 금액의 연금이 지급되고요. 부모님이 모두 돌아가시면 자식에게 부채와 담보 잡힌 집이 상속이 된다고 합니다. 주택연금으로 받은 금액(연금 지급총액*)을 모두 갚으면 그 집은 자녀 소유가 되는것이고요. 만약에 상속을 포기한다고 하면 공사가 경매를 통해 집을 처분한다고 하네요. 그 과정에서 주택연금 잔액이 주택 매각 대금보다 작을 경우에는 상속인에게 돌려주고요. 반대의 경우에는 상속자에게 추가 돈을 청구하지는 않는다고 합니다. 

 

* 연금지급총액 = 월지금급 누계 + 수시 인출금 + 보증료 + (월지급금의 누계 + 수시 인출금 + 보증료)에 대한 대출이자

 

 

 

 

  담보제공 방식 주택연금 vs 신탁방식 주택연금

 

주택연금을 신청할 때 담보제공 방식으로 할 것인지 신탁방식으로 할 것인지 고를 수 있게 됐습니다. 2021년 6월에 신탁방식이 도입이 되었는데 기존보다 더 좋아 보입니다. 기존 담보제공 방식에서 신탁방식으로 변경은 올해 말에 가능할 것이라고 합니다. 

 

담보제공 방식은 주택을 담보로 주택연금 받는 거고, 신탁방식은 주택금융공사에 주택 소유권을 믿고 넘겨주는(신탁) 형태로 주택연금을 받을 수 있는 것인데요. 주택금융공사로 소유권이 넘어간다고 해도 가입자가 연금을 받는 동안에도, 사망한 뒤에도 공사가 마음대로 집을 처분할 수 없다고 합니다. 신탁 방식도 가입자 사망으로 계약이 끝나면 정산은 담보제공 방식과 동일하게 처리한다고 합니다. 

 

신탁방식이 기존의 담보제공 보다 좋은 점은 3가지 정도 뽑을 수 있을 것 같습니다. 

1. 처음 가입을 할 때 소유자 명의를 주택금융공사에 이전해서 신탁을 설정하고 수익자를 주택 소유자와 그 배우자로 지정하기 때문에 가입자가 사망해도 주택연금 승계 신청 절차 없이 자동으로 배우자에게 넘어간다는 것입니다. 기존에는 중간에 처리하는 과정에서 자녀의 동의가 필요하고, 서류 제출하는 동안 연금이 일시 중지되는 일이 있었는데 이제는 그런 걱정 안 해도 된다고 합니다. 

 

2. 또 하나는 기존에는 단독주택 집주인이 집의 일부를 세 놓고 보증금을 받으면 가입이 불가능했는데 신탁형은 주택 소유권과 함께 임대보증금을 이전하는 방식이므로 가입이 가능해졌습니다. 임대보증금을 이전한 경우에 공사가 보증금에 대해 예금 금리 수준의 이자를 지급한다고 합니다. 

 

3. 기존 담보제공 방식보다 등록면허세 및 지방교육세가 정액인 7천 원으로 확 저렴해졌습니다. 

저당권방식과 신탁방식 비교 (출처: 주택금융공사)

 

 장단점

 

평생 거주, 평생 지급, 국가보증, 합리적인 상속, 각종 세제 혜택의 장점 등이 있습니다. 부동산에 대부분의 자산이 묶여 있고 다른 소득원이 적거나 없다면 주택연금은 부모님 세대에게 괜찮은 노후연금 같아 보입니다.

 

• 단점으로는 주택의 가격을 시가로 반영되어 실거래금액보다 낮게 책정될 수 있다는 점이 있습니다. 그럼 연금액이 내가 생각한 것보다 적게 책정이 될 수도 있습니다.
• 주택의 가격 상승이 반영되지 않는다는 얘기가 있어 알아보니 주택연금은 주택 가격 상승분을 이미 반영하고 책정한 금액이라고 합니다. 
• 또한 전, 월세를 주지 못한다는 단점은 신탁형으로 가입을 하면 해결될 문제인 걸로 보입니다.
• 재산세와 건강보험료를 납부해야 된다는 것도 단점으로 지적되고 있었는데요. 이 부부는 신탁형으로 해결할 수 없네요. 기존과 동일하게 재산세, 종합부동산세 등의 납세 의무도 져야 하며 건강보험료 산정 시에도 신탁 주택을 가입자 재산으로 간주한다는 점 참고해야 할 것 같습니다.
• 초기 보증료(1.5%)와 연 보증료(0.75%)라는 비용이 든다는 것도 참고하시고요. 

 

 

주택금융공사에 정보가 아주 잘 정리되어 있으니 한 번 둘러보시는 거 추천드립니다. 

 

 

 

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