고종완 부동산 전망 : 부동산 투자원칙: 부동산을 투자해서 실패하는 부류 5가지

 

2021년 5월 15일에 올라온 815머니톡 '지금 사지 마세요! 내년부터 집값이 하락합니다! 부동산 투자에 성공하는 법 3가지'를 보고 요약정리하고 추가적으로 관련 내용을 자료조사를 통해 정리했습니다. 부동산을 투자해서 실패하는 부류 5가지와 부동산 성공투자 원칙 그리고 앞으로 부동산 전망에 대해 설명합니다. 

 

 

한국자산관리 연구원 원장

'살집팔집' 저자

고종완

 

 

부동산이란 무엇인가?

 

• 부동산공부는 평생지식, 부동산은 평생자산
• 부동산과학은 부동산문제를 해결하는 종합응용과학
• 의식주는 삶을 유지하기 위한 필수재화로 생존과 안전욕구를 충족
• 영국의 속담 "삶의 시작은 주택마련으로부터, 은퇴의 시작은 모기지론을 갚는 날부터"
• 주거공간 + 주거자산 + 주택연금대상으로 일석 3조 기능
• 똘똘한 한 채도 주거편익창출효과 최고, 성장지역의 신축아파트를 의미
• 신축, 재건축 사지말라, 구축아파트의 귀환

 

 토지가치에 주목. 도시공간 구조, 지역, 입지 등을 함께 봐야 부동산 가격 변동 예측가능

 

부동산은 토지와 건물로 구성되어 있다. 사람들은 건물의 가치를 주로 보지만, 집값이 오른다는 것은 토지(땅) 값이 오르는 것이다. 입지는 환경이고 요인이고 용도별로 다양하며 시간에 따라 변화한다. 주거가치와 투자가치가 변화해야 가격이 변화한다. 즉, 땅값이 바뀌어야 집값이 바뀐다. 현재가치를 보지 말고 미래의 가치를 보라. 입지는 땅값과 연관된다. 그러니까 현재 아파트 가격만 맹신하지 말라는 얘기.

 

 

 부동산을 투자해서 실패하는 부류 5가지

1. 실거래가만 보고 아파트를 사고파는 사람

: 평단가를 계산하고 주변과 비교를 해라. 

 

2. 주관적 생각이나 동물적인 감각에 의존하여 집을 사고파는 사람

: 데이터를 활용해라.

 

3. 1~2년 앞을 내다보고 단기적 안목으로 집을 사고파는 사람

4. 현재가치만 육안으로 보고 집을 사고 파는 사람

: 미래의 가치를 봐라. 미래의 변화가 많은 곳에 2~3년 전에 선점해라. 

 

5. 아파트의 건물가치만 보고 집을 사고 파는 사람

: 근본가치는 토지이다. 순수아파트가 가장 좋고 단독주택, 다가구, 상가주택도 유망하다. 

 

 부동산 성공투자 3대원칙

 

1. 시기 선택 (저점 매수, 고점 매도)

• 경기변동 싸이클
• 선행지표: 거래량, 인허가 물량, 청약경쟁률
• 경기순환변동론 : 10년주기설, 벌집순환모형(Honeycomb cycle model)

2. 지역 선택 (성장, 정체, 쇠퇴 지역)

• 지역변화 싸이클
• 도시성장싸이클 (인구, 소득)
• 인근지역라이프싸이클
• 국토계획, 도시계획, 각종개발계획

3. 부동산 특성 (경기흐름 중시, 안정 중시, 복합 수익형)

• 과거 데이터를 보면 강남은 많이 오르고 많이 떨어진다. 강남불패가 아니다. 강남도 떨어질 수가 있다. 

35년간 주택 매매가격지수 상승률, 출처 815머니톡

 

 

• 부동산 경기

부동산 경기, 출처 815머니톡

 

• 경제가 좋으면 집값이 오른다.
• 91년 신도시 물량 쏟아진 후 10년 동안 집값은 떨어졌다. 
• 97년 IMF 위기때 집값 폭락
• 2001년~2008년까지 계속 상승, 2003, 2004년에 집을 살 타이밍이 있었음.
• 2008~2014년까지 집값 하락. 
• 2014년 이때 사는 게 발 빠른 사람. 
• 2016년 전세가율 (전세가/매매가) 높을 때 매수의 타이밍, 전세가율이 65~75가 넘어가면 매수해라. 
• 7년 오르면 내린다. 

 

 

 

 부동산이 오른이유와 버블 정도

 

공급부족, 정책실패(투기만 잡으려다 공급이 부족해짐), 저금리와 과잉 유동성, 집값 상승의 과잉 기대감의 광범위한 확산 등이 부동산 가격을 상승 시켰다. 강남과 마용성(마포, 용산, 성동)은 20~30%, 그 외 지역은 10~20% 정도 버블이 있다. 이 버플은 언젠가 빠진다.  

 

 마치며, 정리

 

부동산은 싸이클이다. 경기변동은 예측 가능하다. 투자시기는 선행지표인 거래량, 인허가 물량, 청약경쟁률 등으로 알 수 있다. 경기순환변동론과 과거 데이터에 따르면 한국의 부동산은 5~7년 정도 오르면 그 이상 오른 적은 없다. 더 오를 가능성이 없는 건 아니지만 더 오를 확률은 낮다. 지금 현재 2021년 서울 집값이 부동산 싸이클로 볼 때 어깨를 넘겼으니 향후 2~3년 내 저점 매수가 가능할 것으로 판단한다. 강남과 마용성은 20~30% 버블이 있고, 거품은 언젠가 빠진다. 

 

지역 선정은 강남과 마용성처럼 문화와 산업 인프라가 발전하는 곳이 좋다. 이를 보는 지표인 인구 증가, 소득 증가, 교통 인프라, 행정계획이 있는 곳을 봐라. 순수 아파트가 좋지만 자산규모가 작더라도 단독주택, 다가구주택, 상업용 상가도 주목해야 한다.