전세 계약 관련 주의사항 및 체크리스트

 

주택도시보증공사 (HUG)에서 제공하는 전세 계약 관련 주의사항 자료인데 전세계약 시 참고하면 좋을 것 같아 자료를 정리해봤습니다. 전세 계약 체결 전, 계약 체결 시, 계약 기간 중, 계약 종료 혹은 재계약 시 체크해야 할 사항들입니다. 특히, 계약 체결 전에 근저당과 전세보증금의 합이 주택 가격의 70%가 넘는 경우는 유의하라는 말이 있어서 이 부분에 대해서는 더 자세히 알아보고 정리해보았습니다.

 

 계약 체결 전

 

1. 현장 방문

□ 임차주택의 상태 및 시설물의 하자 여부 등 확인하기

 

2. 권리관계 등 확인

□ 건물(토지)등기부 등본 상 근저당권, 전세권 등 권리관계 확인하기

□ 선순위 근저당과 전세보증금의 합이 주택 가격의 70% 넘는 경우 유의

□ (단독 · 다가구주택 등) 임대인 또는 공인중개사를 통하여 선순위 세입자별 전세보증금 수준이 얼마인지 확인

□ 등기부등본을 통하여 압류, 가압류, 가처분, 가등기 등이 있는지 확인

□건축물대장 상 위반건축물 여부 확인 (주민센터나 정부 24에서 열람 가능, 수수료 300원)

 

 

 

선순위 근저당과 전세보증금의 합이 주택가격의 70% 넘는 경우 유의

 

대법원에서 등기부등본을 확인하면 열람일자와 을구를 잘 확인해야 한다고 하는데요. 을구에 근저당이라고 집주인이 집을 담보로 대출받은 내역이 나오는데 우선순위가 명시되어 있습니다. 이 순위가 높을수록 추후 집이 경매에 넘어갔을 경우 보증금을 돌려받을 수 있는 권리를 우선적으로 갖게 되는 것입니다. 그래서 근저당권 액수와 전세보증금의 합이 주택 시세의 70%가 넘는다면 깡통전세가 될 확률이 높기 때문에 피하라고 하는 것 같습니다. 보통 (근저당권 액수) + (전세보증금)이 집 시세의 60% 이하여야 안전한 전세 거래라고 할 수 있다고 합니다.

 

깡통전세란?

집주인이 은행 대출금 이자를 계속 연체하면서 집이 경매에 넘어가 버렸기 때문에 '아파트에 전세로 들어간 사람이 전세보증금을 몽땅 날릴 처지에 놓여 있는 경우'를 말한다.

 

 

등기부등본 열람은 대법원 인터넷 등기소에서 온라인으로 확인가능하고, 열람은 700원 발급은 1000원이 듭니다. 열람한 자료는 법적 효력이 없고, 발급한 자료에 대해서만 법적 효력이 있다는 점도 참고하시기 바랍니다. 집 시세는 국토부 시스템, 호갱 노노, 아실 등에서 확인할 수 있습니다. 

 

 

(단독 · 다가구주택 등) 임대인 또는 공인중개사를 통하여 선순위 세입자별 전세보증금 수준이 얼마인지 확인

 

다가구주택, 다세대주택, 연립주택은 건물 하나에 여러 임차인(세입자)들이 계약을 한 상태이기 때문에 세대수가 많으면 늦게 들어온 임차인은 근저당권의 우선순위가 낮아서 집이 경매로 넘어갈 경우에 보증금을 온전히 다 받을 수 없을 수도 있다고 합니다. 그래서 다가구주택을 계약할 때에는 (건물값 + 토지값) × 0.7 - (나보다 우선순위를 가진 임차인들의 보증금의 합)이 자신의 보증금보다 커야 안전한 거래라고 하네요. 

 

 

 

 

 계약 체결 시

 

1. 임대인 확인 

□ 신분증 등으로 등기부등본 상 소유주와 일치한 소유주인지 확인

□ 대리인이 전세계약 체결 시 위임장, 인감도장, 인감증명서, 위임 내용 등 확인 및 보관하고 임대인과 통화하여 위임 사실 확인 및 계약 체결 의사 확인

 

2. 계약서 내용 꼼꼼히 확인 

□ 임차주택의 사용부분이 계약서에 정확히 표시되고, 부동산 등기부등본과 일치하는지 확인

□ 계약금, 잔금, 지급일자, 임대차기간, 전세보증금, 관리비 등 확인

□ 수선비, 계약해지 사항 등 임차인에게 불리한 특약사항 확인

□ 대항력을 갖출 때까지 근저당설정을 하지 않겠다는 등 필요 특약사항 명시

 

3. 기타 사항

□ 공인중개사의 중개수수료가 적정한지 확인하고, 중개대상물 확인 · 설명서 교부받기

□ 잔금을 지급하기 전에 부동산 등기부등본을 통해 권리변동 여부 다시 확인

□ 주택의 인도, 전입신고와 동시에 확정일자 받기

□ 대항력을 갖춘 후 이전과 변동된 권리관계가 없는지 확인하기

 

"대항력"이란?

● 임차인이 제삼자, 즉 임차주택의 양수인, 임대할 권리를 승계한 사람, 그 밖에 임차주택에 관해 이해관계를 가지고 있는 사람에게 임대차의 내용을 주장할 수 있는 법률상의 힘을 말한다

●임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그다음 날 오전 0시부터 제삼자에게 효력이 생기고, 전입신고를 때 주민등록을 마친 것으로 본다. 

 

 

 

 계약 기간 중

 

1. 대항력 유지

□ 전세계약금을 상환받기 전 대항력을 유지하여 전세보증금 권리보호

 

2. 계약해지 의사 통지

□ 임대인은 임대차기간 끝나기 6개월부터 1개월 전까지, 임차인은 1개월 전까지 계약 상대방에게 계약 종료 또는 재계약 통지를 하지 않으면 종전 임대차와 동일한 조건으로 자동 갱신됨 ('20.12.10. 이후 체결한 신규 및 갱신 계약의 경우 2개월까지 통지하여야 함)

 

 

 계약 종료(재계약) 시

 

1. 재계약

□ 등기부등본 상 소유자와 계약 체결, 전세보증금 증액 시 확정일자 다시 받기

 

2. 보증료 미반환 시

□ 임대차기간 종료 후 보증금을 반환받지 못하는 경우 임차 주택 소재지 관할 법원에서 임차권 등기명령을 받아 부동산 등기부에서 확인된 후 이사하기

 

 

 

 

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